Ипотека в Беларуси: «Банки дают — люди не берут»
Собственное жилье — мечта, наверное, каждого человека. Можно получить квартиру в наследство или накопить на ее покупку, а еще — взять ипотеку, тогда приобрести недвижимость получится сразу, но выплачивать придется не менее 15-20 лет. Какие еще нюансы ипотечного кредитования необходимо учитывать прежде чем идти в банк, и есть ли ипотека в Беларуси, мы узнали у доцента кафедры корпоративных финансов, заместителя декана по информационным техологиям экономфака БГУ Ирины Карачун.
Ипотека — это залог недвижимого имущества, то есть обеспечение, которым кредиты на жилье отличаются от потребительских. При обычном кредитовании обязательны поручители, которые в случае чего расплачиваются вместо заемщика, при ипотечном – в залог берется стоимость приобретаемой квартиры (недвижимости). Если платежи просрочили, то банк забирает квартиру, продает ее на рынке или на аукционе, возвращая таким образом себе долг.
Для банка такие кредиты с одной стороны гораздо безопаснее потребительских, потому что ест физический объект, который в случае чего можно продать и выручить деньги, – поясняет Ирина Андреевна. – А если мы говорим про поручителей, то нельзя опускать человеческий фактор. Где уверенность что через пятнадцать-двадцать лет они, например, не потеряют работу? К тому же это дополнительные сложности для заемщика: необходимо искать соответствующих поручителей, обращая внимание на возраст, уровень зарплаты.
В Беларуси купить жилье в ипотеку можно – такие кредиты банки предоставляют. Однако спросом у населения они не пользуются, виной тому высокие процентные ставки и несоизмеримые с ними доходы населения. К тому же ставки по кредиту часто зависят от ставки рефинансирования:
Одно дело, когда ставка фиксированная и человек хоть как-то может просчитать свои возможности выплачивать кредит, совсем другое — когда она плавающая. Да, ставка рефинансирования может падать, но никогда не будет гарантии, что она опят не вырастет. А если мы говорим про кредит на жилье, то это очень большая сумма, соответственно ежемесячная выплата будет составлять в среднем 800-1000 белорусских рублей. Складывается ситуация, когда у банков есть возможность выдавать кредиты, но у населения нет возможности их брать.
Решить вопрос с высотой ставок частично могла бы секьюритизация ипотечных кредитов. Однако пока для Беларуси это понятие новое:
– Ипотечный кредит – большая сумма на балансе банка. На западе существует схема переводов этих средств с баланса банка на другую компанию, которая называется спецюрлицо (SPV), путем выпуска специальных ценных бумаг, например, облигаций. Эта операция называется секьюритизация, она позволяет банку снять с себя риски, – объясняет Ирина Андреевна. – Существуют нормативы безопасного функционирования, объем кредитов, которые числятся за банком, влияет на его возможности. Секьюритизация же снимает с баланса банка задолженность, соответственно он может выдавать больше кредитов, также она снижает для банка риски, поэтому у него появляется возможность снижать ставки. Однако для осуществления таких операций в Беларуси пока нет законодательной базы.
Для тех, кто несмотря на высокие ставки, решит приобрести собственное жилье в ипотеку Ирина Карачун дает несколько советов:
– Ипотечный кредит, как правило, берет не один человек, а семья, поэтому необходимо проанализировать общий доход и рассчитать готовы ли вы реально выплачивать около 1000 белорусских рублей ежемесячно на протяжении достаточно долгого времени. Проблема в том, что при самом худшем положении дел можно остаться и без жилья, и без денег. Если вы, например, 19 лет исправно платили банку, осталось совсем немного, но по каким-то причинам не можете в срок погасить кредит, то банк все равно заберет квартиру. В Беларуси прецедентов с отчуждением не было, поэтому никто не знает, как это будет происходить. А еще надо сознавать, что квартира является собственностью банка до того момента, пока кредит не будет полностью выплачен.
Имейте ввиду:
- Процентная ставка по кредиту на жилье, как правило, плавающая, то есть изменяется с изменением ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь.
- По условиям кредита в некоторых банках процентная ставка повышается, например, с 13 месяца.
- Банки практикуют выдачу кредитов на строительство и покупку жилья у их застройщиков-партнеров. Процентные ставки по таким кредитам ниже, чем по стандартной ипотеке.
Валерия Бондарчик